Когда стоит заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор – это письменное соглашение сторон о намерении в будущем заключить договор купли-продажи. Предварительный договор фиксирует не только намерение сторон, но и защищает от изменения цены, гарантирует, что недвижимость не будет продана другому лицу. Почему это важно, объясняет нотариус Гродненского нотариального округа Лариса Мискевич.

Необходимость в заключении предварительного договора возникает в том случае, когда продавец и покупатель договорились о продаже, но существуют объективные обстоятельства, не позволяющие заключить основной договор. В качестве таких обстоятельств можно привести следующие ситуации:

► продавец еще не оформил право собственности на недвижимое имущество (например, оформляется наследство на указанное имущество, срок выдачи свидетельства о праве на наследство еще не наступил); 
►продавец не погасил ипотеку за квартиру и ему требуется некая сумма в качестве аванса, чтобы рассчитаться с банком и снять все обременения; 
► у покупателя нет в наличии всей суммы денег (например, деньги лежат на безотзывном депозите либо он продает свою квартиру);  
► недвижимость приобретается за счет семейного капитала. В этом случае местный исполнительный и распорядительный орган для принятия решения о возможности использования на покупку жилья средств семейного капитала истребует предварительный договор; 
► покупателю необходимо продать свою квартиру, приобретенную с использованием государственной поддержки, кредит погашен, но имеется еще ограничение в продаже в связи с досрочным погашением кредита. В такой ситуации местный исполнительный и распорядительный орган для вынесения решения об отказе от права преимущественной покупки требует предварительный договор.

Что будет предусмотрено в предварительном договоре? Существенными условиями предварительного договора купли-продажи недвижимости является предмет договора (то есть будет указано конкретное недвижимое имущество); цена, за которую будет приобретено недвижимое имущество; перечень лиц, сохраняющих право пользования (например, если после продажи квартиры в ней продолжают проживать наниматели) либо отсутствие лиц, сохраняющих право пользования. Указывается также срок, в который стороны договариваются заключить основной договор купли-продажи, сумма аванса, если таковую получает продавец.

В случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если говорить о значимости предварительного договора, то она заключается не только в том, что стороны фиксируют свои договоренности, но и в случае их невыполнения каждая из сторон имеет право на судебную защиту. Предварительный договор не требует обязательного нотариального удостоверения, достаточно заключить его в письменном виде. Однако обратившись к нотариусу за удостоверением предварительно договора, вы получите не только правовую консультацию, нотариус выявит ваше волеизъявление и убедится, что вы действительно понимаете суть совершаемой сделки и ее правовые последствия.